| О результатах государственной кадастровой оценки земель г. Москвы
13 мая состоялось заседание Правительства Москвы. По 2-му вопросу повестки дня выступил руководитель Московского земельного комитета Дамурчиев Виктор Назарович.
В докладе было отмечено, что государственная кадастровая оценка земель проводилась в 2000-2002 годах в соответствии с постановлениями Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 "О государственной кадастровой оценке земель", от 08.04.2000 № 316 "Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель", методикой государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной руководителем Федеральной службы земельного кадастра России 18 октября 2000 г., методической и нормативно-технической документацией по проведению государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной приказами Федеральной службы земельного кадастра России от 17.10.2002 № П/336 и №П/337, от 27.11.2002 № П/364, распоряжением Мэра Москвы от 24 июля 2000 г. № 784-РМ "Об утверждении Основных положений кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы"
При создании государственного земельного кадастра вся территория Москвы была разбита на кадастровые кварталы, которых насчитывается 1516.
На сегодня в единой методике выполнено и кадастровое деление и кадастровая оценка всей территории города, включая Зеленоград.
Удельные показатели кадастровой стоимости являются базой для дальнейшего расчета ставок земельного налога, налога на вмененный доход. Они также могут быть использованы при расчете арендной платы, и определении стоимости прав аренды.
Особенности действующей нормативной базы по проведению оценки, которые оказали заметное влияние на полученные результаты.
Во-первых, методика проведения государственной кадастровой оценки утверждена Росземкадастром и является единой на всей территории России. Это было сделано для сопоставимости результатов в масштабах страны в целом, так как методики проведения оценки влияют на состав, конфигурацию полученных результатов.
Во-вторых, оценка производилась не по каждому земельному участку, а в границах самой мелкой кадастровой единицы, предусмотренной правилами кадастрового деления в Российской Федерации, - кадастрового квартала. В городе Москве границы кадастровых кварталов утверждены распоряжением Мэра Москвы от 02.12.1997 № 967-РМ "Об утверждении положения о порядке присвоения и учета кадастровых номеров земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости".
В-третьих, оценка проводилась по 14 видам функционального использования земельных участков, которые были также утверждены на федеральном уровне.
Перечень видов функционального использования земель, выделяемых для целей государственной кадастровой оценки земель города Москвы
1. Земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки
2. Земли под домами индивидуальной жилой застройки
3. Земли гаражей и автостоянок
4. Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса (см. пример)
5. Земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами
6. Земли под административно-управленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения
7. Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта, связи
8. Земли под военными объектами
9. Земли дачных и садоводческих объединений граждан
10. Земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения
11. Земли сельскохозяйственного использования
12. Земли под лесами в поселениях (в том числе под городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами)
13. Земли под обособленными водными объектами
14. Прочие земли поселений, улично-дорожная сеть и земли резерва
Информация, использованная для получения удельных показателей кадастровой стоимости, черпалась из статистики Московского земельного комитета за последние 6 лет по сложившимся ценам продажи прав аренды земельных участков. Также были использованы данные Департаментов имущества, муниципального жилья, потребительского рынка и услуг, Москомархитектуры, данные, публикуемые в специализированных изданиях в отношении сделок с недвижимостью. Немалое значение придавалось экспертным оценкам представителей префектур административных округов.
В ходе проведения кадастровой оценки были обработаны данные более чем по 70 тысячам объектам жилого фонда, 5 тысячам объектам нежилого фонда, более чем 40 тысячам предоставленным в платное пользование земельным участкам, в том числе с выкупленными правами аренды.
Фактически проведенные работы явились полноценным научным исследованием, в результате которого получены подробные данные, характеризующие стоимость городских земель.
Развитие существующей системы земельных платежей предполагает, что расчет конкретных ставок земельного налога, арендной платы, стоимости выкупа прав аренды в отношении сформированных земельных участков будет производиться по специальным методикам с непосредственным использованием удельных показателей кадастровой стоимости.
Некоторые особенности полученных данных:
1. осуществлен переход к более подробной дифференциации оценочных показателей для земельных участков (1516 кадастровых кварталов вместо 100 территориально-экономических зон и подзон в настоящее время).
2. полученное распределение удельной кадастровой стоимости более точно отражает сложившиеся представления о престижности местоположения земельных участков, а именно:
· удельная кадастровая стоимость земель в прилегающих к магистралям кадастровым кварталам выше, чем в кварталах, отстоящих от них на большое расстояние. При этом для разных направлений стоимость также разная.
· удельная кадастровая стоимость выше по сравнению с соседними также в тех кадастровых кварталах, где расположены станции метро и другие крупные транспортные узлы, объекты природного комплекса.
Вывод:
Полученные результаты кадастровой оценки, явятся базовыми и дадут возможность более дифференцированного расчета ставок земельного налога, арендной платы и стоимости выкупа прав аренды. При этом корректирующие коэффициенты, которые Москомзем предлагает разработать в рамках методики применения результатов кадастровой оценки, позволят учитывать детальные факторы в отношении отдельного земельного участка.
|
